Mitarbeiterwohnungen

30.06.2022 | Josef Renner, Patrick Fischer

Vergünstigt oder kostenlos zur Nutzung überlassene Mitarbeiterwohnungen führen grundsätzlich zu einem lohnsteuerpflichtigen und sozialversicherungspflichtigen geldwerten Vorteil. Der Arbeitgeber kann jedoch einen Mietnachlass von bis zu einem Drittel lohnsteuerfrei und sozialversicherungsfrei gewähren. Gemeinnützigkeitsrechtlich ist zu beachten, dass hierdurch der jeweilige Arbeitnehmer insgesamt keine unangemessen hohe Vergütung erhält. Im Einzelfall ist zudem bei Mitarbeiterwohnungen zu prüfen, ob die Pflicht zur zeitnahen Mittelverwendung wiederauflebt oder eine steuerliche Entstrickung erfolgt.

Inhalt

Gemeinnützige, mildtätige sowie kirchliche Organisationen verfügen oft über eigene oder angemietete Wohnungen, die sie an fremde Dritte sowie eigene Mitarbeiter vermieten. Die verbilligte Vermietung an eigene Mitarbeiter kann hierbei zu lohnsteuerpflichtigen und sozialversicherungspflichtigen geldwerten Vorteilen führen.

1. Überlassung von Mitarbeiterwohnungen zu fremdüblichen Konditionen

Die Überlassung an Mitarbeiter zu fremdüblichen Konditionen führt zu keinen lohnsteuerlichen oder sozialversicherungsrechtlichen Folgen. Lediglich eine verbilligte oder unentgeltliche Überlassung von Wohnungen kann zu einem lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtigen Vorteil führen.

Eine verbilligte Vermietung ist liegt vor, soweit der Mietzins zugunsten des Arbeitnehmers vom ortsüblichen Mietpreis abweicht. Bei der Bestimmung des ortsüblichen Mietpreises ist danach zu differenzieren, ob der Arbeitgeber Eigentümer oder Mieter der Wohnung ist:

Mietet der Arbeitgeber die Wohnung selbst an, so ist die an den Vermieter des Arbeitgebers gezahlte Miete als ortsüblicher Mietpreis anzusehen.
Sofern der Arbeitgeber Eigentümer der Wohnung ist, muss die sog. Vergleichsmiete angesetzt werden. Vermietet der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang (25%) auch an betriebsfremde Personen, so kann der Mietzins als Vergleichsmiete angesetzt werden, der mit den betriebsfremden Personen vereinbart ist(R 8.1. (6) „Unterkunft oder Wohnung“ LStR; FG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2009 – 11 K 4662/06, BeckRS 2009, 26028354). Ebenfalls kann der ortsübliche Mietwert, der anhand des Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen, zu ermitteln ist, als Vergleichsmiete herangezogen werden. Bei einer Mietpreisspanne kann der unterste Wert der Spanne herangezogen werden (BFH, Urteil vom 11. 5. 2011 - VI R 65/09, BStBl. II 2011, 946). Fehlt ein Mietspiegel, so können drei Vergleichsangebote vergleichbarer Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

2. Vermietung von Mitarbeiterwohnungen zu vergünstigten Konditionen: Lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtiger Vorteil

Die unentgeltliche Überlassung oder verbilligte Vermietung von Wohnungen führt grundsätzlich zu einem lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtigen geldwerten Vorteil.

3. Ein Drittel Bewertungsabschlag

Soweit der Mietzins für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken nicht weniger als zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts beträgt, bleibt die Vergünstigung unter nachstehenden Voraussetzungen lohnsteuer- und sozialversicherungsfrei (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG):

Vermieter ist der Arbeitgeber oder die Zuwendung des geldwerten Vorteils erfolgt auf Veranlassung des Arbeitgebers durch ein verbundenes Unternehmen im Sinne von § 15 AktG (z.B. Tochtergesellschaft);
Der Arbeitnehmer bewohnt die Wohnung selbst und darf diese nicht weitervermieten;
Der ortsübliche Mietwert darf nicht mehr als 25 Euro pro Quadratmeter – ohne die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - betragen.

Sollte die Miete weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete betragen, so ist die Differenz zu den 2/3 der ortsüblichen Miete als geldwerter Vorteil lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig. Sofern der lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtige geldwerte Vorteil unter 50 Euro pro Monat beträgt, ist eine Inanspruchnahme der 50-Euro-Freigrenze denkbar, sofern diese noch nicht anderweitig ausgeschöpft ist (Achtung: kein Freibetrag!).

Hinweis: Die besondere Bewertung mit 96% des Abgabepreises und der Freibetrag in Höhe von 1.080 Euro nach § 8 Abs. 3 EStG können nicht mit dem Bewertungsabschlag nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG kombiniert werden, sondern nur stattdessen gewährt werden.

4. Mietrecht und Arbeitsrecht bei Vermietung von Wohnungen an Mitarbeiter

Im Mietrecht gelten für den Vermieter einer „Werkmietwohnung“ vorteilhafte Kündigungsfristen bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses (§ 576 BGB):

bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (d.h. 3 Monate minus 3 Werktage), wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.
Bei funktionsgebundenen Wohnungen (z.B. Hausmeisterwohnung) ist sogar die Kündigung am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf dieses Monats möglich.

Wenn der Mieter das Arbeitsverhältnis kündigt, hat er kein Recht auf Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Härte für ihn bzw. Härte für seine Familie (§§ 576 a Abs. 2 BGB).

Bei sog. „Werkdienstwohnung“, die einen gemischten Arbeits- und Mietvertrag voraussetzen, gelten folgende Besonderheiten:

Die Überlassung des Wohnraums ist Bestandteil des Dienstvertrages und ein Teil der Vergütung. Es liegt ein einheitlicher gemischter Vertrag vor, mit Beendigung des Vertrags endet auch der Anspruch auf Nutzung der Wohnung.
Ausnahme: Bei einer Ausstattung der Wohnung überwiegend mit eigenen Einrichtungsgegenständen des Arbeitnehmers oder einer Nutzung als Familienwohnung gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. D.h. mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses endet der Anspruch auf Nutzung der Wohnung nicht automatisch. Es gelten die Vorschriften des § 576 BGB (s.o.).

5. Gemeinnützigkeitsrechtliche Vorgaben bei Vermietung von Wohnungen an Mitarbeiter

Grundsätzlich darf eine gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Körperschaft Wohnungen keine Person durch Ausgaben, die dem Zweck der Körperschaft fremd sind, oder durch unverhältnismäßig hohe Vergütungen begünstigen (sog. Begünstigungsverbot - § 55 Abs. 1 Nr. 3 AO). Die Grenze wäre demnach die ortsüblichen Grenze; bei einer Bandbreite wäre dabei u.E. der unterste Wert die Untergrenze.

Da sich jedoch auch gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Organisationen dem Fachkräftemangel stellen müssen, können sie eine Mietreduktion gewähren, sofern in Summe die jeweiligen Vergütung des Arbeitnehmers kein Verstoß gegen das Begünstigungsverbot darstellt. Bei der Zuordnung des hierdurch entstehenden Aufwandes ist zu differenzieren:

Arbeitgeber ist selbst Mieter: Die Differenz ist als Aufwand der Sphäre zuzuordnen, der auch die übrigen Personalkosten des Arbeitnehmers zugeordnet werden.
Arbeitgeber ist Eigentümer: Vermietete Wohnungen sind grundsätzlich der Vermögensverwaltung zugeordnet, soweit diese nicht davon abweichend z.B. dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind. Welcher Sphäre das Eigentum sowie der Mietnachlass zuzuordnen sind, muss im Einzelfall geprüft werden. Hier drohen – je nach Sachlage – insbesondere das Aufleben der zeitnahen Mittelverwendungspflicht sowie steuerliche Entstrickungen durch die Aufdeckung der stillen Reserven, soweit die Wohnung aus dem Betriebsvermögen in bspwe. die Vermögensverwaltung überführt wird.

6. Zuschüsse

Erhält die gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Organisation Zuschüsse, die dem Equal-Pay-Grundsatz unterliegen, so ist der Mietnachlass bei der Prüfung der Einhaltung des Equal-Pay-Grundsatzes zu berücksichtigen.

Autoren

Josef Renner, LL.B.
Steuerjurist
CHP Rechtsanwalt & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB, München
Homepage: https://www.npo-experts.de/

Patrick Fischer
Rechtsanwalt / Steuerberater
CHP Rechtsanwalt & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB, München
Homepage: https://www.npo-experts.de/